Il primo ministro Anthony Albanese afferma che la causa della crisi dell’accessibilità economica degli alloggi a livello nazionale è la mancanza di offerta. In un discorso al Parlamento all’inizio di giugno, ha sottolineato come il suo governo stia affrontando il problema incoraggiando i promotori immobiliari a costruire più case. Vuole che i governi statali e i consigli locali liberino terreni pubblici per lo sviluppo privato. E ha introdotto sussidi in contanti del governo federale e incentivi fiscali per gli sviluppatori.

Ma la mancanza di offerta è davvero la causa della crisi immobiliare? I numeri suggeriscono il contrario.

Nella notte del censimento nell’agosto 2021, in Australia c’erano 10,85 milioni di abitazioni e 25,69 milioni di persone. In media, secondo l’Australian Bureau of Statistics, vivono circa due persone e mezzo in ogni abitazione, quindi le case disponibili erano più che sufficienti. In effetti, c’erano altri 400.000.

Tuttavia, non ci sono 400.000 case extra disponibili per l’acquisto, perché molte persone ne possiedono più di una. Ma torniamo a questo.

Che dire della massiccia ondata di immigrati che secondo Peter Dutton è responsabile di aver messo una casa fuori dalla portata di così tanti? C’è davvero una crescita demografica significativa, che ci si potrebbe ragionevolmente aspettare di soffocare l’offerta di alloggi.

Ma curiosamente, non è così. In un pezzo per ABC News, il giornalista finanziario Alan Kohler ha sgretolato i numeri per dimostrare che la costruzione di nuovi alloggi prevista supererà l’aumento della migrazione nei prossimi anni.

Ad esempio, l’anno scorso è iniziata la costruzione di oltre 180.000 nuove case e sono stati approvati piani per altre 190.000. Questo dovrebbe più che coprire le 284.000 nuove case necessarie quest’anno e il prossimo per accogliere la popolazione in crescita, secondo le previsioni di crescita della popolazione del Tesoro.

C’è stata molta copertura mediatica sullo stallo dei progetti di costruzione a causa dell’aumento dei costi di costruzione e dei fallimenti, che hanno ulteriormente ridotto l’offerta. JP Morgan stima che 50-60.000 progetti appena approvati o avviati siano in fase di stallo. Ma anche prendendo questo in considerazione, c’è abbastanza buffer nelle build previste per assorbire questa perdita.

Quindi, perché c’è una crisi abitativa se abbiamo già un surplus di abitazioni rispetto alla popolazione e stiamo costruendo abbastanza per fornire una casa a tutti coloro che stanno entrando nel paese? E perché i politici ei media parlano continuamente di fornitura?

Il problema è che le persone facoltose possiedono non una ma due, tre, quattro o più proprietà. Potrebbero avere una casa per le vacanze sulla costa o in montagna, un Airbnb in città e qualche altra proprietà sul mercato degli affitti.

L’Australian Tax Office afferma che 3,25 milioni di abitazioni sono proprietà di investimento. Questo è un terzo di tutte le proprietà residenziali in Australia.

Questo è ciò che distorce il mercato e fa salire i prezzi. Anche se tecnicamente esiste un’abitazione disponibile per ogni nucleo familiare, una parte della popolazione è alla ricerca di più proprietà da acquistare. Più persone fanno un’offerta per un articolo, maggiore è la probabilità che il suo prezzo aumenti.

La quota della popolazione con almeno un investimento immobiliare è cresciuta in modo significativo negli anni ’90 e all’inizio degli anni 2000 quando i governi successivi hanno introdotto politiche che hanno incoraggiato le persone a considerare l’alloggio come un investimento redditizio piuttosto che solo un luogo in cui vivere. Diversi milioni di persone ora possiedono più di una proprietà, ma all’interno di quel raccolto di investitori, solo il 7% possiede un quarto di tutti gli investimenti immobiliari.

Il gearing negativo consente agli investitori di ridurre il reddito imponibile cancellando le perdite subite sugli investimenti immobiliari. E le plusvalenze (i profitti realizzati quando gli investimenti immobiliari vengono venduti) sono tassati sostanzialmente inferiori ai redditi personali se la proprietà è detenuta per più di un anno.

I bassissimi tassi di interesse dell’ultimo decennio hanno ulteriormente alimentato la speculazione immobiliare, per coloro che potevano permettersi un cospicuo deposito.

Di conseguenza, un terzo di tutte le abitazioni sono ora investimenti che generano reddito piuttosto che semplici “case”. L’aumento dei prezzi degli immobili ha incoraggiato ancora di più a partecipare alla speculazione. È stato un circolo virtuoso per gli investitori, ma una spirale discendente di inaccessibilità per le persone senza le risorse per ottenere la loro prima casa. Coloro che non sono in grado di acquistare una casa sono quindi bloccati nel mercato degli affitti privati, dove i proprietari stanno aumentando gli affitti in parte in risposta al prezzo più alto delle case, ma molte volte semplicemente perché possono farlo.

Gli investimenti immobiliari vengono acquistati non solo per il reddito da locazione che generano, ma anche per le plusvalenze. Questo è uno dei motivi per cui le case possono rimanere vuote, un altro modo in cui l’offerta viene ridotta artificialmente, provocando un aumento degli affitti.

Quindi, come si può risolvere tutto questo? Abbastanza facilmente. Gli incentivi per gli investitori immobiliari potrebbero essere aboliti e il governo potrebbe offrire un sostegno sostanzialmente maggiore a coloro che attualmente sono esclusi dalla proprietà della casa. Gli affitti potrebbero essere limitati e l’assistenza federale per l’affitto potrebbe essere aumentata per alleviare le pressioni immediate e fornire spazio alle persone per risparmiare un deposito. Una percentuale di unità in nuovi sviluppi potrebbe essere garantita per le famiglie a basso reddito a tassi inferiori a quelli di mercato. La proprietà della proprietà residenziale potrebbe essere limitata a una o due case per famiglia per fermare l’accaparramento. I governi potrebbero acquisire e utilizzare gran parte del nuovo stock disponibile per espandere l’edilizia popolare.

Misure come queste trasformerebbero radicalmente la situazione e migliorerebbero sostanzialmente la vita di milioni di persone.

Origine: https://redflag.org.au/article/housing-supply-not-problem



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